Que faire des bureaux vides ?
5' de lecture - publié le 4 janvier 2024
La nature changeante des espaces de bureau nous pousse à repenser notre approche. Elle nous invite à reconsidérer la configuration des bureaux et à trouver de nouvelles idées pour s'adapter à l'évolution des environnements de travail. De plus, des obstacles techniques se profilent, nécessitant des solutions pour la rénovation des structures existantes, la gestion des installations techniques et l'adaptation des infrastructures environnantes et de l'accessibilité. Au milieu de ces défis, les permis de construire se démarquent comme une contrainte principale dans la réaffectation des bâtiments, appelant à des processus simplifiés pour naviguer efficacement dans les cadres réglementaires.
Ce résumé explore des stratégies clés, telles que l'amélioration des espaces de bureau existants, l'exploration d'utilisations temporaires, la réaffectation des bâtiments et la résolution des défis techniques d'éclairage, pour naviguer efficacement dans le paysage en constante évolution des environnements de travail.
Amélioration des espaces de bureau existants
La demande de télétravail a atteint un plateau. En conséquence, la fréquence idéale est passée de 1,6 jour en 2019 à 2,3 aujourd'hui. Les arrangements de travail flexibles sont une tendance croissante. Le baromètre Paris Workplace 2022 montre que 59 % des employés souhaitent avoir la liberté d'organiser leur temps, favorisant un accès 24/7 au lieu de travail(1).
La revitalisation des espaces de bureau actuels implique une approche multifacette. L'adoption de designs adaptables et de mises en page flexibles permet une meilleure utilisation de l'espace, répondant à des besoins de travail diversifiés. 87 Richelieu crée des espaces flexibles pour tous les types de travail. Le bureau sera le cœur d'une culture du travail basée sur la collaboration, le partage et le renforcement des synergies. Le bâtiment a été conçu pour que les équipes travaillent naturellement ensemble. Par exemple, toutes les équipes de développement de projets ont été regroupées au même étage. La flexibilité a été ajoutée à la disposition des bureaux ainsi qu'à l'organisation du travail : le bâtiment est ouvert 24/7.
Malgré les avancées technologiques et la collaboration accrue, les équipes à distance sont moins susceptibles de faire des découvertes révolutionnaires par rapport à leurs homologues sur site(2). Arqtec, un espace collaboratif pour architectes et ingénieurs, et Boonthavorn Ltd., un espace de coworking lié au commerce de détail, illustrent la tendance actuelle des espaces de travail partagés. Des initiatives comme le Basque Culinary Center visent à combiner science, gastronomie, entrepreneuriat et nature pour promouvoir la recherche culinaire et l'innovation.
Une étude menée à l'Institut de technologie de Bandung et dans diverses institutions dans le monde a révélé que le confort auditif avait la plus grande influence, suivi du confort thermique et ensuite de l'aspect visuel(3). Booqed propose des cabines répondant à la demande d'un espace calme et insonorisé, permettant aux individus de créer du contenu dans des environnements partagés. Edificil Italia a rendu son espace de bureau plus personnel, créant une ambiance intime. La rénovation de cet espace a valorisé un bureau sans espaces ouverts, apportant une tonalité intime à l'atmosphère professionnelle - tout comme dans les foyers. Office Flow améliore l'accès aux bâtiments.
Utilisations temporaires
La dépréciation de l'immobilier se produit s'il n'est pas utilisé de manière optimale ou si les loyers sont trop bas. Les utilisations temporaires présentent une manière innovante de redonner vie aux espaces de bureau sous-utilisés. Ces arrangements flexibles peuvent inclure des espaces de travail éphémères, des zones collaboratives, des lieux d'événements, voire des logements répondant aux besoins évolutifs de la communauté. De plus, cela permet aux promoteurs immobiliers d'éviter des processus réglementaires difficiles.
Le studio sans but lucratif Hypha Studios basé à Londres persuade les propriétaires immobiliers commerciaux de laisser les artistes travailler et exposer gratuitement dans des bureaux inoccupés. En retour, les propriétaires paient des impôts fonciers réduits.
Les espaces de bureau vides peuvent également être utilisés pour créer du contenu visuel. Avec UK Film Location au Royaume-Uni, les propriétaires de bâtiments vacants ont la possibilité de louer leur propriété pour le tournage ainsi que pour les séances photo. Socialfly a transformé son siège en un espace de création de contenu pour influenceurs. Le studio contient des chambres à coucher, des salons et d'autres configurations modifiables.
Area 2 Farms a transformé un espace vacant en une ferme verticale. Sa mise en œuvre peut être relativement simple, en fonction du type de plantes à cultiver. Dans les immeubles de bureaux, l'approvisionnement en eau est généralement disponible à chaque étage, facilitant de telles initiatives agricoles. Une ferme verticale peut également offrir une solution à long terme pour les espaces vacants, en fonction des coûts d'entretien du bâtiment et du retour sur investissement.
Un logement temporaire peut également être fourni. Par exemple, à Bruxelles, les boîtes mobiles de SAAMO peuvent être placées dans n'importe quel bâtiment avec une hauteur de plafond suffisamment élevée, répondant aux besoins des personnes à faible revenu. Les boîtes ne nécessitent pas d'imperméabilisation supplémentaire, celle-ci étant assurée par le bâtiment de bureau.
Réaffectation des bâtiments
La recherche révèle que seulement 0,5 à 1,0 % des bâtiments existants nécessitent une démolition, car le reste peut encore tenir pendant 30 à 50 ans(4). Néanmoins, de nombreuses villes continuent de promouvoir la démolition des bâtiments.
Au Royaume-Uni, le facteur décisif favorisant la démolition et la reconstruction plutôt que la rénovation est le système de TVA. La construction d'une nouvelle propriété permet la récupération de matériaux et des coûts de main-d'œuvre exonérés de TVA. À l'inverse, travailler sur des structures existantes entraîne une lourde TVA de 20 % sur les matériaux et la main-d'œuvre(5). Cependant, certaines communautés reconnaissent l'impact double, à la fois économique et environnemental. Par exemple, Highland Park, IL, a mis en place une taxe de démolition municipale, imposant des frais à partir de 10 000 $ par bâtiment ou 3 000 $ par unité résidentielle(6).
Malgré les complexités techniques, l'obtention de permis de construire reste un obstacle majeur dans la réaffectation des bâtiments. Les bâtiments sont souvent situés dans des zones initialement non désignées pour des utilisations alternatives, posant des problèmes liés à la pertinence, à l'accessibilité et à la nécessité d'ajustements de l'infrastructure urbaine environnante. Il est donc important de toujours voir le bâtiment dans son ensemble, de s'orienter vers des nouvelles utilisations significatives. En général, moins d'adaptations sont nécessaires, mieux c'est.
Les anciens espaces de bureau ont le potentiel d'accueillir diverses utilisations. Les centres de données peuvent être indépendants ou intégrés à des espaces multifonctionnels, en tenant compte de facteurs tels que la hauteur sous plafond, le poids maximal supporté par la structure du bâtiment, l'alimentation électrique ininterrompue et les systèmes de refroidissement. La capacité du Union Bank Tower à être converti en centre de données résidait dans son emplacement stratégique, son infrastructure existante, sa connectivité et son espace généreux.
Le logement seul peut être difficile si le bâtiment a des plans d'étage profonds, mais l'utilisation mixte offre de la flexibilité. Dans "The Slayte", des espaces communs tels que des centres de remise en forme et de stockage sont placés au milieu du plan d'étage, avec des appartements à l'extérieur. Si tous les espaces d'un bâtiment peuvent recevoir suffisamment de lumière du jour, une transformation relativement facile peut être réalisée en reproduisant le même plan d'étage à chaque niveau. La marque d'hospitalité néerlandaise Zoku a transformé un ancien immeuble de bureaux d'Amsterdam en un espace de vie et de travail collaboratif.
SHU West Campus à Fairfield est situé dans un ancien immeuble de bureaux. Avec des amphithéâtres et des laboratoires au milieu du plan d'étage et des salles de classe à l'extérieur, l'espace est utilisé de manière optimale. La transformation d'un immeuble de bureaux vacant de trois étages en une installation médicale ultramoderne à Garden City par LF Driscoll suit un modèle similaire. Les patients bénéficient de la lumière du jour et d'une belle vue depuis leurs chambres, tandis que les salles d'opération, les salles d'attente, le stockage, les laboratoires, les salles d'examen de courte durée et les salles noires pour des procédures médicales spécifiques sont situés dans les couches intérieures.
Réponse aux défis d'éclairage dans des plans d'étage spacieux
Un éclairage optimal dans des espaces de bureau expansifs pose un défi unique. Le placement stratégique de sources de lumière naturelle et des solutions d'éclairage innovantes, telles que des systèmes d'éclairage intelligents et des techniques de collecte de lumière du jour, devient crucial. Ces méthodes améliorent non seulement la productivité, mais contribuent également à l'efficacité énergétique, créant des espaces dynamiques et accueillants propices à diverses activités professionnelles.
En plus d'incorporer des couleurs vives dans la conception intérieure et d'utiliser des surfaces réfléchissantes, diverses innovations techniques peuvent contribuer à optimiser la lumière naturelle dans des espaces vastes. 3M Window films, par exemple, redirigent la lumière naturelle plus profondément dans les bâtiments, tandis que Solatube capte la lumière du soleil à l'extérieur du bâtiment et la transmet à des endroits spécifiques à l'intérieur.
En essence, les promoteurs immobiliers ne construisent pas simplement des bâtiments ; ils sont les sculpteurs d'écosystèmes transformateurs. L'évolution des espaces de bureau n'est pas simplement une tendance ; c'est un appel à envisager des espaces qui s'adaptent, inspirent et redéfinissent la nature même de ces bâtiments et de leur environnement. Adopter ces stratégies — amélioration, utilisation temporaire, réaffectation et résolution des défis d'éclairage — offre une feuille de route aux développeurs pour façonner non seulement des structures, mais aussi des communautés dynamiques, prêtes pour l'avenir. En embarquant dans ce voyage, considérez chaque projet comme une toile unique, attendant les coups de pinceau de l'innovation et de la prévoyance pour créer les espaces de demain.
(1) Source: Ifop, Baromètre Paris Workplace, 2 décembre 2023.
(2) Source: Lin, Y., Frey, C.B. & Wu, L., Remote collaboration fuses fewer breakthrough ideas. Nature 623, 987–991, 2023.
(3) Source: Bandung Institute of Technology, Sustainable Cities and Society, 18 décembre 2021.
(4) Source: ScienceDirect, Embodied GHG emissions of buildings – The hidden challenge for effective climate change mitigation, 15 janvier 2020.
(5) Source: BuildIt, Should You Demolish and Rebuild?, 17 mai 2021.
(6) Source: Local Housing Solutions, Demolition taxes and condominium conversion fees, 2023.